Poradnik
- BUDYNKI MIESZKALNE JEDNORODZINNE DWULOKALOWE - CO TO JEST
- ADAPTACJA PROJEKTU – CZYLI CO ZROBIĆ PO ZAKUPIE GOTOWEGO PROJEKTU OD NAS
1. BUDYNKI MIESZKALNE JEDNORODZINNE DWULOKALOWE - CO TO JEST
Budynek mieszkalny jednorodzinny dwulokalowy to dom składający się z dwóch wydzielonych lokali mieszkalnych, które są jednak traktowane jako jeden budynek (Prawo budowlane dopuszcza w obrębie jednego budynku jednorodzinnego maksymaksymalnie dwa odrębne lokale - Art. 3 pkt 2a). Każdy lokal może posiadać własną księgę wieczystą, ale działka, na której stoi dom, jest współwłasnością obu lokali. Każdy lokal posiada osobne wejście, zapewniając prywatność i niezależność. Ściana wspólna rozdzielająca dwa lokale od siebie jest pojedyncza, gdyż w budynkach dwulokalowych nie ma dylatacji oddzielnych segmentów budynków jak w przypadku domów w zabudowie bliźniaczej (rownież fundamenty są wspólne).
Zalety budynków dwulokalowych:
- Właściciel może sprzedać, wynająć lub obciążyć hipoteką jeden z lokali, generując dodatkowy dochód (alternatywnie, oba lokale mogą być wynajmowane, tworząc solidną inwestycję długoterminową i stały miesięczny dochód); wyodrębnione lokale nie muszą być symetryczne i równe,
- Każdy lokal ma swoją własną księgę wieczystą, co ułatwia jego sprzedaż lub wynajem,
- Domy dwulokalowe pozwalają na bardziej efektywne zagospodarowanie powierzchni działki,
- Dom dwulokalowy jest tańszy w budowie niż dwa oddzielne domy jednorodzinne o podobnym metrażu (wspólne elementy konstrukcyjne, takie jak fundamenty, dach czy niektóre instalacje, znacząco obniżają koszt budowy w przeliczeniu na metr kwadratowy),
- Również koszty eksploatacyjne, jak ogrzewanie, a takze niezbędne remonty i naprawy rozkładają się na dwa gospodarstwa domowe, co prowadzi do znacznych oszczędności i obiżenia kosztów,
- Przylegające do siebie segmenty budynków nie są rozdzielone dylatacją co zwiększa ich izolację cieplną,
- W przeciwieństwie do domów w zabudowie bliźniaczej nie ma ryzyka że sąsiad "oszpeci" budynek przez inny kolor elewacji na swojej części lub inne wizualno-stylistyczne "upiększenia",
- Ze względu na efektywność kosztową domy dwulokalowe mogą być budowane w wyższym standardzie niż domy w zabudowie szeregowej lub wolnostojące domy jednorodzinne, co wpływa na komfort użytkowania i wartość nieruchomości,
- Większe bezpieczeństwo - nawet, jeśli nie posiadamy zażyłych relacji z sąsiadami to prawie zawsze ktoś będzie sprawował pieczę i kontrolę nad budynkiem w czasie naszej nieobecności; w przypadku różnych nieprzewidzianych zdarzeń sąsiad może nam przyjść również z pomocą.
Wady budynków dwulokalowych:
- Jednym z głównych wyzwań jest zapewnienie odpowiedniej prywatności dla mieszkańców obu lokali; wymaga to starannego zaprojektowania układu pomieszczeń, izolacji akustycznej między lokalami oraz przemyślanego rozmieszczenia okien i stref wypoczynkowych, takich jak taras czy ogród,
- Dom dwulokalowy wymaga starannego rozplanowania instalacji, takich jak ogrzewanie, woda czy prąd. Idealne rozwiązanie to niezależne instalacje dla każdego lokalu, co pozwala na oddzielne rozliczanie mediów, ale zwiększa to koszt budowy. W przypadku wspólnych instalacji konieczne jest ustalenie zasadu podziału kosztów.
Podsumowanie:
- Domy mieszkalne jednorodzinne dwulokalowe to bardzo dobre rozwiązanie które pozwala ograniczyć koszty budowy domu i dodatkowo czerpać z takiej inwestycji zyski,
- Projekt takiego domu powinien zostać wykonany przez doświadczone biuro architektoniczne, które "zjadło zęby" na projektowaniu tego typu budynków, co pozwoli obniżyć koszty i uniknąć problemów w trakcie budowy i później w czasie eksploatacji.
2. ADAPTACJA PROJEKTU – CZYLI CO ZROBIĆ PO ZAKUPIE GOTOWEGO PROJEKTU OD NAS
Adaptacja projektu gotowego to proces dostosowania zakupionego, typowego projektu domu do konkretnej działki i lokalnych warunków formalno-prawnych. Choć projekt gotowy jest już wstępnie opracowany przez architekta, jego wykorzystanie do uzyskania pozwolenia na budowę wymaga adaptacji do zakupionej działki, przez uprawnionych projektantów
KROK 1: Zakup projektu gotowego
Należy wybrać projekt z naszej strony.
Przed dokonaniem zakupu należy dokonać analizy obejmującej wybrany projekt :
- Czy projekt spełnia wymagania MPZP lub WZ (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub warunki zabudowy)?
- Czy jego parametry (wysokość, szerokość, kąt nachylenia dachu) pasują do działki?
W razie potrzeby wykonamy dla Ciebie taką analizę – koszt 800zł netto.
Analizę można też wykonać samemu, jednak zalecamy aby dokonała jej osoba z uprawnieniami projektowymi w zakresie architektury aby zminimalizować błędny dobór projektu.
UWAGA!
Zakupiony projekt może być wykorzystany jednorazowo do budowy jednego domu jednorodzinnego dwulokalowego na jednej działce. W przypadku chęci wykorzystania projektu na kolejnej działce / działkach należy projekt ponownie zakupić i wykonać jego adaptację do nowej działki. Przy zakupie kilku projektów lub ich powieleń są natomiast udzielane bardzo korzystne rabaty - proszę się w tej sprawie kontaktować bezpośrednio.
KROK 2: Uzyskanie mapy do celów projektowych i dokumentów
Aby rozpocząć adaptację, potrzebne są:
- Mapa do celów projektowych (zleca się geodecie),
- Warunki techniczne przyłączy (woda, kanalizacja, prąd, gaz – od gestorów mediów),
- Decyzja o warunkach zabudowy (lub wypis z miejscowego planu MPZP jeżeli jest dla danej działki),
- Badania gruntowe umożliwiające adaptacje fundamentów budynku
KROK 3: Adaptacja projektu
Projekt gotowy musi zostać zaadaptowany przez lokalnego projektanta z odpowiednimi uprawnieniami (architekt z uprawnieniami do projektowania bez ograniczeń). A w zakresie projektu technicznego, przez pozostałych projektantów czyli projektanta konstrukcji, projektanta instalacji sanitarnych i projektanta instalacji elektrycznych. Tylko wtedy będzie mógł uzyskać pozwolenie na budowę.
Adaptacja obejmuje takie elementy jak:
- Lokalizacja budynku na działce (zgodnie z przepisami, np. odległości od granic),
- Projekt zagospodarowania terenu (PZT), uwzględniający: wjazdy, miejsca postojowe, przyłącza, śmietniki, zieleń.
- Uwzględnienie wytycznych z MPZP lub decyzji WZ
- Zmiana elementów konstrukcji (np. zwiększenie nośności fundamentów przy trudnych warunkach gruntowych, zaprojektowanie płyty fundamentowej),
- Przesunięcia/ likwidacja ścian działowych,
- Zmiana układu / wielkości okien i drzwi,
- Zmiany materiałowe (np. rodzaj ogrzewania, docieplenia).
W razie potrzeby wykonamy adaptację projektu dla Ciebie– koszt bazowy adaptacji bez zmian w zakresie projektu architektoniczno-budowlanego oraz wykonanie projektu zagospodarowania działki - 2500zł netto, adaptacja w zakresie pozostałych branż 500zł netto/za branżę - szczegółowa wycena po wskazaniu zakresu zmian.
KROK 4: Składanie dokumentacji do urzędu
Po zakończeniu adaptacji architekt przygotowuje komplet dokumentacji do złożenia w urzędzie.
W skład wchodzą:
- Projekt architektoniczno-budowlany,
- Projekt zagospodarowania terenu,
- Wnioski i oświadczenia.
Natomiast Projekt techniczny, w skład którego wchodzą konstrukcja, instalacje sanitarne i instalacje elektryczne, nie jest składany do urzędu. Projekt techniczny niezbędny jest do rozpoczęcia budowy.
KROK 5: Składanie dokumentacji do urzędu
Po złożeniu dokumentacji:
- W przypadku zgłoszenia – urząd ma 21 dni na wniesienie sprzeciwu (brak reakcji = można budować),
- W przypadku pozwolenia na budowę – urząd ma do 65 dni na wydanie decyzji administracyjne.
KROK 6: Rozpoczęcie budowy
Po uzyskaniu pozwolenia na budowę lub upływie okresu bez sprzeciwu do zgłoszenia budowy, można rozpocząć budowę. Inwestor musi
- Zgłosić rozpoczęcie robót do PINB (Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego),
- Prowadzić dziennik budowy,
- Zatrudnić kierownika budowy.
Podsumowanie
Adaptacja projektu gotowego to nie tylko formalność – to kluczowy proces pozwalający wykorzystać projekt w realnych warunkach działki, zgodnie z prawem i potrzebami Inwestora.